Привет! Это Суинчик. Хорошее описание продаёт показ, слабое — топит объект на третьей странице выдачи. При этом на текст одной квартиры у риелтора уходит 40–60 минут, а объектов в работе — десяток. В этом гайде показываю, как получать продающие описания по фактам за 5–7 минут, адаптировать их под Циан, Авито и сайт агентства, собирать персональные подборки под запрос клиента и делать обложки в МедиаЛаб. Все промпты готовы — копируйте и подставляйте свои данные.
Продающее описание по фактам — без выдумок и штампов
Главный принцип: ИИ пишет ровно настолько сильно, насколько хороши факты. Модель, которой дали «двушка, 54 метра, хороший район», выдаст воду. Модель, которой дали замеры, год дома, минуты до метро и условия сделки, напишет текст, после которого звонят. Поэтому первый шаг — не промпт, а сбор фактов. Один раз на объект, по списку:
- Параметры: комнаты, общая площадь и кухня, этаж и этажность, санузел, балкон или лоджия, куда выходят окна.
- Дом и двор: год постройки, материал, лифты, парковка, закрытая ли территория.
- Состояние: год ремонта, что остаётся из мебели и техники.
- Локация: минуты до метро или остановки, школы, сады, парки — только то, что реально рядом.
- Сделка: цена, возможен ли торг, ипотека, свободная продажа или альтернатива, сроки выезда.
Промпт: описание объекта по фактам
Ты — маркетолог агентства недвижимости с 10-летним опытом. Напиши продающее описание объекта строго по фактам ниже. Ничего не выдумывай и не преувеличивай: если данных нет — не упоминай.
Факты об объекте:
— Тип и параметры: [2-комнатная квартира, 54 м², кухня 9,2 м², этаж 7 из 12, санузел раздельный, лоджия]
— Дом: [2018 год, монолит-кирпич, 2 лифта, закрытый двор, подземный паркинг]
— Состояние: [ремонт 2023 года, остаётся кухонный гарнитур и техника]
— Локация: [8 минут пешком до метро, рядом школа и парк]
— Сделка: [цена 11 900 000 ₽, один собственник, свободная продажа, ипотека возможна]
Требования к тексту:
1. Объём 900–1200 знаков.
2. Первый абзац — главная выгода для покупателя, без «уютной атмосферы» и «квартиры мечты».
3. Структура: планировка и состояние → дом и двор → локация → условия сделки.
4. Пиши фактами и цифрами, без канцелярита и штампов.
5. В конце — призыв записаться на показ.Готовый текст проверьте по двум пунктам: все цифры совпадают с карточкой, а в первом абзаце — выгода, а не «продаётся квартира». Поправьте одну-две формулировки под себя — и описание готово. Весь цикл со сбором фактов — 5–7 минут. Запрет на выдумки в промпте — не формальность: «панорамные окна», которых нет, покупатель сверит с реальностью на первом же показе, и несоответствие ударит не по объекту, а по вам.
Стиль под площадку: Циан, Авито, сайт агентства
Один и тот же текст на всех площадках работает вполсилы. На Циане покупатель сравнивает десяток вариантов по фактам — нужна структура. На Авито объявление листают с телефона — решают первые два предложения. Сайт агентства — единственная площадка, где текст ещё и собирает поисковый трафик. Поэтому просим ИИ не «переписать красивее», а адаптировать под логику каждой площадки.
| Площадка | Как читают | Что просить у ИИ |
|---|---|---|
| Циан | Сравнивают варианты по фактам, открывают по 10–15 карточек | Чёткие блоки: планировка, дом, локация, сделка; максимум конкретики, до 1500 знаков |
| Авито | Листают с телефона, решают за 20 секунд | Живой тон, короткие абзацы, сильное первое предложение, до 1000 знаков |
| Сайт агентства | Приходят из поиска, оценивают и объект, и агентство | Развёрнутый текст с фразами вида «купить двухкомнатную квартиру в [районе]» + блок о том, как пройдёт сделка |
Промпт: адаптация описания под площадку
Вот описание объекта: [вставьте текст из прошлого шага].
Сделай три версии под площадки:
1. Циан — до 1500 знаков, чёткая структура по блокам (планировка, дом, локация, сделка), максимум конкретики: покупатели здесь сравнивают варианты по фактам.
2. Авито — до 1000 знаков, живой разговорный тон, короткие абзацы, сильное первое предложение: объявление читают с телефона за 20 секунд.
3. Сайт агентства — 1500–2000 знаков, развёрнутый текст с фразами «купить [тип объекта] в [район/город]» для поиска и коротким блоком о том, как пройдёт сделка.
Факты не менять и не добавлять. Выведи версии по очереди с заголовками.Персональная подборка под запрос клиента
Запрос «двушка до 12 млн, у метро, рядом школа» — это не поисковый фильтр, а доверие: клиент ждёт, что вы выберете за него. Подборка из трёх объектов с аргументами работает сильнее, чем десять ссылок без комментариев. А честно названный компромисс — «дальше от метро, зато этаж выше и двор тише» — показывает, что вы подбираете, а не сливаете базу.
Промпт: подборка объектов под запрос
Ты — персональный менеджер по недвижимости. Клиент ищет: [бюджет до 12 млн ₽, 2 комнаты, до 15 минут пешком до метро, не первый и не последний этаж, рядом школа — подставьте запрос клиента].
Вот объекты из нашей базы (краткие карточки): [вставьте 5–8 карточек: параметры, дом, цена, локация].
Задача:
1. Отбери 3 объекта, которые лучше всего закрывают запрос.
2. По каждому напиши 3–4 предложения: чем он попадает в запрос — и один честный компромисс (например, окна во двор-колодец или дальше от метро).
3. Расставь объекты от самого сильного к запасному и объясни порядок одной фразой.
4. В конце напиши короткое сопроводительное сообщение для мессенджера: 2–3 предложения, без давления, с предложением выбрать день показа.Обложки и визуал в МедиаЛаб
Карточку объекта открывают из-за первого фото, а подборку в мессенджере — из-за обложки. В МедиаЛаб — разделе платформы для работы с визуалом — можно сгенерировать обложку подборки, баннер для сторис или картинку к посту о новом объекте. С реальными фото квартиры правило одно: только аккуратная коррекция — осветлить тёмный кадр, выровнять горизонт. «Дорисованный» ремонт покупатель увидит на показе, и доверие закончится раньше сделки.
Откройте МедиаЛаб, выберите работу с изображениями и вставьте промпт ниже — через минуту получите обложку без стоковых водяных знаков и чужих логотипов. Как выстроить визуальный стиль агентства целиком, разбираем на мастер-классе по МедиаЛаб.
Промпт: обложка подборки в МедиаЛаб
Обложка для подборки недвижимости: современный жилой квартал на закате, тёплый свет в окнах, аккуратный двор с деревьями, чистое небо. Реалистичная фотография, мягкий свет, без людей, без текста и логотипов. Горизонтальный формат 16:9.Поставьте тексты на поток: ИИ-агент риелтора
Промпты из гайда закрывают разовые задачи. Если объектов в работе больше пяти, соберите ИИ-агента: один раз пропишите правила, загрузите примеры лучших описаний в базу знаний — и агент будет выдавать тексты в стиле агентства без копирования промптов. А через интеграции с amoCRM или Bitrix24 он подтянет факты объекта прямо из карточки сделки.
- Создайте агента и вставьте инструкцию из промпта ниже — это его «должностная».
- Загрузите в базу знаний 5–10 лучших описаний агентства, шаблоны и регламенты — агент переймёт ваш стиль.
- Подключите интеграции с amoCRM или Bitrix24, чтобы агент брал факты из карточек сделок, а не из пересказа.
- Выпустите агента в Telegram или виджетом на сайт — коллеги смогут заказывать тексты сами, а обращения соберутся в мини-CRM.
Промпт: инструкция для ИИ-агента агентства недвижимости
Ты — ИИ-агент агентства недвижимости. Помогаешь риелторам готовить тексты и подборки.
Что ты умеешь:
1. Описание объекта: пишешь по фактам из карточки, 900–1200 знаков, структура «планировка → дом → локация → сделка».
2. Адаптация: делаешь версии под Циан (структура и факты), Авито (живой тон, короче) и сайт агентства (развёрнуто, с поисковыми фразами).
3. Подборка: из присланных карточек отбираешь 3 лучших под запрос клиента, к каждому — аргументы и один честный компромисс.
Правила:
— Никогда не выдумывай факты. Если данных не хватает — задай уточняющий вопрос.
— Не обещай рост цены, доходность и «идеальный вариант».
— Тон: эксперт, который экономит время клиента. Без канцелярита и штампов.
— Цифры (метраж, этаж, цена) всегда бери из карточки и повторяй без изменений.
