Привет! Это Суинчик. Одна сделка с недвижимостью — это ДКП на десяток страниц, пара допсоглашений, расписки, акт приёма-передачи. Юрист агентства собирает их вручную из старых файлов, менеджеры ждут, сделка стоит. В этом гайде покажу, как ИИ-агент готовит черновики документов по шаблонам вашей компании за минуты, сравнивает версии договора и прогоняет текст по чек-листу рисков. Сразу зафиксирую главное: ИИ делает черновики и черновую проверку, а финальную версию перед подписанием всегда смотрит юрист.
Шаг 1. Обучите ИИ-агента шаблонам вашей компании
Главная ошибка — просить нейросеть «написать договор купли-продажи» с нуля. Получите усреднённый текст из интернета, который не пройдёт вашего юриста. Правильный путь другой: создайте ИИ-агента, например «Документы сделок», загрузите в его базу знаний шаблоны компании — и агент будет собирать черновики только по вашим формулировкам. Как готовить файлы для базы знаний и проверять, что агент на них опирается, мы подробно разбирали на мастер-классе по базам знаний.
- Шаблоны ДКП под типовые сделки: квартира на вторичке, дом с участком, доля в праве.
- Шаблоны допсоглашений: перенос сроков, изменение цены, смена порядка расчётов.
- Шаблоны расписки, соглашения о задатке и акта приёма-передачи.
- Внутренний чек-лист юриста — по нему агент будет проверять готовые черновики.
- 2–3 комплекта документов закрытых сделок как образец стиля — обязательно уберите из них персональные данные клиентов: агенту важны формулировки, а не фамилии.
Промпт: инструкция ИИ-агента «Документы сделок»
Ты — помощник по документам агентства недвижимости «[Название компании]». Готовишь черновики документов сделки строго по шаблонам из базы знаний: ДКП, допсоглашения, расписки, акты приёма-передачи.
Правила:
1. Используй только формулировки из шаблонов компании. Новые пункты не придумывай, пока прямо не попросят.
2. Данные сделки (стороны, объект, цена, сроки) бери только из сообщения пользователя. Если данных не хватает — задай уточняющие вопросы списком, ничего не выдумывай.
3. Места без данных помечай так: [УТОЧНИТЬ: что именно].
4. В конце каждого черновика добавляй блок «На проверку юристу» — перечисли пункты, которые требуют внимания: нестандартные условия, изменённые формулировки, пробелы в данных.
5. Никогда не выдавай черновик за готовый документ. Каждый ответ завершай напоминанием: финальную версию перед подписанием проверяет юрист.Шаг 2. Черновик ДКП по анкете сделки
Теперь черновик договора собирается из одного сообщения. Менеджер присылает агенту данные сделки, тот подставляет их в шаблон компании, а всё, чего не хватает, честно помечает как «УТОЧНИТЬ» — вместо того чтобы придумать кадастровый номер. Чтобы менеджеры ничего не забывали, договоритесь о единой анкете сделки из пяти блоков:
- Стороны: ФИО, кто действует лично, кто по доверенности.
- Объект: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Цена и расчёты: сумма, способ — аккредитив, ячейка, ипотека, наличные.
- Сроки: подписание, подача на регистрацию, передача объекта.
- Особенности: обременения, зарегистрированные жильцы, несовершеннолетние собственники, материнский капитал.
Промпт: черновик ДКП по данным сделки
Подготовь черновик договора купли-продажи квартиры по шаблону компании из базы знаний.
Данные сделки:
— Продавец: Иванов Иван Иванович, действует лично
— Покупатель: Петрова Анна Сергеевна
— Объект: 2-комнатная квартира, 54,3 кв. м, г. Казань, ул. Пушкина, д. 10, кв. 25, кадастровый номер [УТОЧНИТЬ]
— Цена: 8 400 000 ₽
— Расчёты: аккредитив, раскрытие после регистрации перехода права
— Сроки: подписание 25 июля, передача квартиры в течение 14 дней после регистрации
— Особенности: в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, продавец обязуется обеспечить снятие с учёта до передачи
Отметь все места, где не хватает данных, и составь блок «На проверку юристу».Шаг 3. Допсоглашения, расписки и акты
ДКП — не единственный документ сделки. По ходу всплывают переносы сроков, авансы и задатки, и каждый раз юрист отвлекается на «мелкий» документ на полстраницы. Именно эту рутину агент снимает лучше всего: шаблоны короткие, данные уже есть в контексте чата.
| Документ | Когда нужен | Что агент отметит в черновике |
|---|---|---|
| Допсоглашение к ДКП | Меняются сроки, цена или порядок расчётов после подписания | Какие пункты меняются и не конфликтуют ли они с остальным текстом договора |
| Расписка о получении денег | Аванс, задаток или расчёт наличными | Сумма цифрами и прописью, дата, основание платежа |
| Соглашение о задатке | Стороны фиксируют намерения до ДКП | Последствия отказа от сделки для каждой из сторон |
| Акт приёма-передачи | Передача объекта покупателю | Состояние объекта, показания счётчиков, отсутствие претензий |
Промпт: допсоглашение и расписка к сделке
Составь по шаблонам компании два документа к ДКП от 25.07.2026 между Ивановым И. И. и Петровой А. С.:
1. Допсоглашение о переносе срока передачи квартиры с 8 августа на 22 августа — стороны согласовали перенос из-за задержки переезда продавца. Остальные условия без изменений.
2. Расписку продавца о получении аванса 100 000 ₽ наличными в счёт цены квартиры по предварительному договору.
Для каждого документа отметь недостающие данные и добавь блок «На проверку юристу».Шаг 4. Сравнение версий договора
Контрагент прислал «ту же версию, только поправили пару мелочей»? Именно в таких «мелочах» съезжают сроки и меняется порядок расчётов. Вычитывать десять страниц глазами — час работы и риск пропустить главное. Загрузите обе версии файлами прямо в чат с агентом — платформа понимает вложения DOCX и PDF — и попросите разложить расхождения по полочкам.
Промпт: сравнение двух версий ДКП
Сравни две версии договора купли-продажи из вложений: «ДКП_v1» и «ДКП_v2».
Составь таблицу расхождений: пункт договора → формулировка в v1 → формулировка в v2 → чем отличается по смыслу → на чьей стороне риск.
Отдельно выдели изменения, которые касаются цены, порядка расчётов, сроков, ответственности сторон и условий расторжения.
В конце — короткое резюме: какие правки выглядят техническими, а какие меняют условия сделки и требуют обсуждения с юристом.Шаг 5. Чек-лист рисков перед подписанием
Перед тем как документ уйдёт юристу на финальную проверку, прогоните его через агента по чек-листу. Это не замена юриста, а фильтр грубых ошибок: юрист получает черновик, где типовые проблемы уже подсвечены, и тратит время на действительно сложные вопросы. Вот что чаще всего всплывает на этом этапе:
- Цена цифрами и прописью не совпадает — классика после ручных правок.
- В разных пунктах разные даты передачи объекта или снятия с регистрационного учёта.
- Платёж назван задатком, а последствия прописаны как у аванса — или наоборот.
- В шаблон попали данные из прошлой сделки: чужой адрес, старая сумма.
- Обязательства продавца — погасить долг, сняться с учёта — указаны без сроков и последствий.
Промпт: чек-лист рисков перед подписанием
Проверь черновик ДКП из вложения по чек-листу юриста из базы знаний. Если чек-листа в базе нет — используй этот список:
1. Стороны и полномочия: данные сторон совпадают во всех разделах, указаны основания действовать (лично, по доверенности).
2. Объект: адрес, площадь и кадастровый номер одинаковы по всему тексту.
3. Цена и расчёты: сумма цифрами и прописью совпадает, порядок расчётов описан однозначно.
4. Сроки: подписание, регистрация, передача, снятие с учёта — нет ли противоречий между пунктами.
5. Задаток или аванс: как назван платёж и какие последствия при срыве сделки.
6. Обременения и зарегистрированные лица: что заявлено и что должно быть выполнено до передачи.
7. Ответственность и расторжение: неустойки, условия возврата денег.
По каждому пункту укажи статус («ок» / «риск» / «нет данных»), цитату из договора и что уточнить. Итог оформи таблицей — я передам её юристу вместе с черновиком.Что дальше: один агент на всё агентство
Когда агент обкатан на паре сделок, подключайте его всему офису. Менеджеры сами собирают черновики по анкете сделки, юрист получает документы уже с блоком «На проверку юристу» и таблицей рисков — и перестаёт быть узким местом. Агента можно выпустить в Telegram или виджетом, чтобы менеджеры писали ему прямо с показов, а обращения фиксировались в мини-CRM. Что ещё умеют агенты — с инструкциями, базами знаний и 30+ интеграциями, включая Bitrix24 и amoCRM, — смотрите на странице ИИ-агенты.
