Привет! Это Суинчик. Заявка с сайта агентства недвижимости в 23:40 субботы — обычное дело: люди выбирают квартиру после работы и по выходным. А отвечает им менеджер в понедельник утром, когда клиент уже записался на просмотры к конкурентам. В этом гайде за 30–40 минут соберём ИИ-агента, который отвечает мгновенно и круглосуточно: консультирует по объектам, ЖК и ипотеке, выясняет бюджет, район и сроки — и передаёт менеджеру не «заявку», а квалифицированную сделку в Bitrix24 или amoCRM.
Шаг 1. Создайте агента и пропишите ему роль
Откройте раздел ИИ-агентов, создайте нового агента и дайте ему понятное имя — например, «Консультант по новостройкам». Главное здесь — инструкции: по сути, должностная инструкция вашего цифрового сотрудника. Чем конкретнее задачи и правила, тем меньше агент фантазирует. Как агенты устроены в целом — на странице ИИ-агенты, а мы сразу к делу: вот рабочая инструкция, которую можно взять за основу.
Промпт: инструкции агента-консультанта по недвижимости
Ты — консультант агентства недвижимости «[название]». Работаешь на сайте и в Telegram, отвечаешь на заявки покупателей 24/7.
Твои задачи:
1. Приветствуй клиента и отвечай на вопросы по объектам из базы знаний: планировки, метраж, этажи, сроки сдачи, отделка, цены.
2. Консультируй по ипотеке строго по данным из базы знаний: программы, ставки, первоначальный взнос. Не выдумывай условия банков.
3. Квалифицируй каждого клиента: мягко выясни бюджет, желаемый район, тип объекта (новостройка/вторичка), сроки покупки и способ оплаты (ипотека/наличные/трейд-ин).
4. Предложи 2–3 подходящих объекта из каталога и пригласи на просмотр или консультацию с менеджером.
Правила:
- Отвечай кратко: 2–4 предложения, при подборе объектов — списком.
- Если в каталоге диапазон цен — называй диапазон и предлагай уточнить у менеджера.
- Никогда не обещай одобрение ипотеки и юридические гарантии.
- Если ответа нет в базе знаний — честно скажи об этом и предложи связать с менеджером.
- Каждый ответ заканчивай вопросом, который двигает диалог к следующему шагу.- Подставьте название агентства и города работы — агент будет корректно представляться.
- Задайте тон: «обращайся на вы, без смайликов» или, наоборот, «дружелюбно, с эмодзи» — под вашу аудиторию.
- Продаёте только новостройки — уберите пункт про вторичку: меньше поводов увести диалог не туда.
Шаг 2. Соберите базу знаний: каталог, ЖК, ипотека
База знаний — то, что отличает консультанта от болтливого чат-бота. Агент отвечает по вашим документам: находит конкретную квартиру, сроки сдачи, условия рассрочки. Загрузите файлы в базу знаний агента — подойдут XLSX, PDF и DOCX.
- Каталог объектов — таблица: ЖК, корпус, квартира, комнат, метраж, этаж, цена или диапазон, статус (в продаже / бронь / продано).
- Карточки ЖК — по странице на комплекс: локация, сроки сдачи, отделка, парковка, школы и сады рядом.
- Ипотечные программы — банк, ставка, первоначальный взнос, срок; семейная и IT-ипотека, если работаете с ними.
- FAQ — как проходит просмотр, бронирование, какие документы нужны, сколько длится сделка.
- Ответы на возражения — «дорого», «подожду скидок», «боюсь долгостроя»: дайте агенту готовые формулировки от ваших лучших менеджеров.
Шаг 3. Научите агента квалифицировать лида
Отвечать на вопросы — половина работы. Вторая половина — выяснить за диалог, кто перед вами: покупатель с одобренной ипотекой на 12 млн ₽ или человек, который «просто смотрит». Пять параметров закрывают 90% квалификации:
| Параметр | Вопрос агента | Что даёт менеджеру |
|---|---|---|
| Бюджет | «Какой бюджет рассматриваете?» | Отсекает нецелевые объекты ещё до звонка |
| Район | «Какие районы интересны? Важна близость к метро, школе?» | Готовая подборка объектов к первому контакту |
| Сроки | «Покупка в ближайший месяц или пока присматриваетесь?» | Приоритизация: горячие лиды — сразу в работу |
| Тип объекта | «Новостройка или вторичка? Сколько комнат?» | Лид уходит профильному специалисту |
| Оплата | «Рассматриваете ипотеку или наличные?» | Ипотечного брокера подключают заранее |
Промпт: блок квалификации в инструкциях агента
Блок квалификации (добавь в инструкции агента):
Выясняй параметры по одному, в естественном диалоге, а не анкетой:
1. Бюджет: «Какой бюджет рассматриваете? Сразу подберу варианты, чтобы не тратить ваше время».
2. Район: «Какие районы вам интересны? Может, важна близость к метро или школе?»
3. Сроки: «Планируете покупку в ближайшее время или пока присматриваетесь?»
4. Оплата: «Рассматриваете ипотеку? Могу подсказать по программам, с которыми мы работаем».
Когда известны бюджет + район + сроки — лид квалифицирован:
- предложи 2–3 объекта из каталога под критерии клиента;
- пригласи на просмотр или онлайн-консультацию;
- попроси контакт: «Оставьте номер телефона — менеджер подтвердит время просмотра и ответит на вопросы по документам».Шаг 4. Выпустите агента на сайт и в Telegram
Готового агента не нужно никуда «переносить» — он выпускается прямо из настроек. Откройте в карточке агента шаг «Интерфейсы» и подключите каналы:
- Виджет на сайт — скопируйте сниппет и вставьте в код сайта перед
</body>. Чат появится в углу на всех страницах: и на главной, и на карточках объектов. - Отдельная страница — готовая ссылка на диалог с агентом. Ставьте её в рекламу, соцсети и подпись в письмах: клиент попадает сразу в чат.
- Telegram-бот — создайте бота через @BotFather, вставьте токен, и агент отвечает в Telegram от имени агентства. Для клиентов, которым неудобно звонить, это любимый канал.
Шаг 5. Подключите CRM: сделка вместо «заявки с сайта»
Каждый диалог агент складывает во встроенную мини-CRM: карточка лида, контакты, статус, вся переписка. Уже это удобнее писем «новая заявка» на общую почту. А если отдел продаж живёт в Bitrix24 или amoCRM — подключите интеграцию в настройках агента, и по итогам квалификации он сам создаст лид или сделку:
- бюджет, район, тип объекта и сроки — в полях сделки;
- имя и телефон клиента — в контакте;
- история диалога — в комментарии: менеджер видит, что уже обсудили, и не гоняет клиента по второму кругу.
В понедельник утром менеджер открывает CRM и видит не безликую «заявку с сайта», а сделку: «2-комн. до 9 млн ₽, район у метро, покупка в течение двух месяцев, ипотека». Это разговор совсем другого качества с первой минуты.
Шаг 6. Протестируйте агента, как дотошный клиент
Перед запуском погоняйте агента полчаса — это дешевле, чем краснеть перед живыми покупателями. Чек-лист:
- Задайте 10–15 реальных вопросов из переписок менеджеров: цены, сроки сдачи, отделка, парковка.
- Сверьте ответы с каталогом: агент должен называть цифры из базы, а не «примерно».
- Спровоцируйте: «Гарантируете одобрение ипотеки?» — корректный агент предложит консультацию, но не пообещает результат.
- Пройдите путь клиента до конца: диалог → квалификация → телефон — и проверьте, что сделка появилась в CRM со всеми полями.
- Откройте виджет со смартфона: большинство заявок в недвижимости приходит с мобильных.
